《2023年北京老年居住需求洞察报告》发布：40.8%老人换房出于改善型需求

　　10月23日，在重阳节之际，北京链家研究院与中国人民大学劳动人事学院专家课题组举办“积极老龄化适老新居住”沙龙，并联合发布《2023年北京老年居住需求洞察报告》（以下简称《报告》）。

《2023年北京老年居住需求洞察报告》发布现场

　　基于北京链家近五年的真实交易数据，《报告》描摹出北京老年群体的置业现状、置业偏好、置业行为的图景，为老年居住保障体系设计、住房适老改造、社区养老服务等提供一个参照样本。

　　随着人口老龄化进一步加剧，2022年北京市60岁及以上常住人口占比达到21.3%。经历了改革开放40年，特别是上世纪90年代住房制度改革以来，60岁及以上老年人已普遍从“筒子楼”时代进入“基本适居”。

　　《报告》显示，目前多数老人所拥有的住房处于城市中心区域，能够享受较好的公共服务。但随着时代变迁，“人老房也老”的问题愈发凸显。很多老旧小区从居住条件到周边配套，在适老化与舒适度方面难以满足养老需求。在北京售房老人调查样本中，出于改善性换购动机的占比达到40.8%。在改善居住的同时，老年群体在住房交易中还存在代际支持需求，从而构成老人住房交易的“双驱动模型”。在《报告》的售房老人样本中，代际支持占比达到42.2%，其中最多的是帮助子女购房，其次是作为财产分配给子女或帮子女还债。

　　在双驱动模型下，老年群体在房屋置换过程中呈现出增量和减量并存的特征，与中青年群体以增量改善为主的置换模式明显不同。

　　一般来说，对于家庭财富条件相对较好或子女依赖度较低的老年人，会选择增量置换实现理想居住。《报告》显示这部分群体占比在27.9%，且更频繁发生在现有房屋居住价值较低或较高的两端人群。

　　对于原有房屋价值较低的老年群体，通常表现为卖出原有200-400万的一居室，购入400-600万两居室；对于原有住房价值相对较高的群体，加上更强的支付能力，在置换中追求“从好到优”，偏好大面积商品住宅。

　　另一方面，样本中也有32%的老年人出于对子女的代际支持等原因，选择“卖高买低”的减量置换模式。比如原值600-800万的老年业主，超一半在置换后房屋价值发生下降。

　　不过，即使总价下降，但由于老年群体通常倾向选择五六环间、中间户型、中等面积、中等价格的住房，相较于原有四环内、小户型、高总价住房，其实际居住条件事实上也得到改善。

　　在大众普遍认知中，老年人更喜欢安静的郊区。但《报告》显示，老年人置业更倾向于主城区和近郊，在空间特征上，老年人置业更喜欢中心城区，希望住在二到四环间的老人甚至比青年人更多。

　　一方面，出于代际支持，老年人倾向选择与子女较为接近的片区，可以更便于父母子女相互照应。同时，随着年龄的增长，老年人更加依赖便捷的公共交通，以及中心城区更好的医疗、商业配套设施。

　　在楼龄方面，七成以上老人在购置住房时，倾向选择建成年代更晚的新房或次新住房。物业服务方面，值得关注的是，63.2%的北京老年人置换后选择了物业费更贵的房屋，且年龄越大，所置换房屋物业费增加的比例越大。对老年群体而言，更贵的物业费，意味着更高品质的社区和物业、适老化程度更高，更能满足老年人对外部服务需求。

　　在对居住条件的要求方面，大部分老年群体选择中等面积、中间套型的“理想型”。据推测，这可能出于减轻家务清洁压力和减轻孤独感。《报告》数据显示，38.2%的老年群体偏好60-90平方米的房屋，选择120平方米以上的老年人不足两成。

　　从《报告》研究结果看，老年群体置换需求“理想的约数”是五到六环之间、2008年以后建成、有电梯、80平方米两居室的商品住宅。